Notarkosten beim Immobilienkauf in Polen: Gebühren, Steuern und Beispielrechnung für deutsche Käufer

Welche Kosten fallen beim Kauf einer Immobilie in Polen an?

Ein Immobilienkauf in Polen wird bei einem Notar, dem notariusz, beurkundet. Der notarielle Kaufvertrag heißt auf Polnisch akt notarialny. Der Notar stellt die Urkunde aus, prüft die gesetzlich erforderlichen Erklärungen der Beteiligten und leitet in vielen Fällen die Anträge an das Grundbuchgericht elektronisch weiter.

Für Käufer aus Deutschland ist wichtig: Nicht jede Position, die im Zusammenhang mit dem Notartermin bezahlt wird, ist eine eigentliche Notargebühr. Der Notar kann auch gesetzliche Abgaben entgegennehmen und abführen. Deshalb lohnt sich ein genauer Blick auf die einzelnen Positionen.

Die typischen Bestandteile der Kaufnebenkosten

• Notarielle Vergütung: Honorar für die Erstellung und Beurkundung der Urkunde.
• Umsatzsteuer: Auf die notarielle Vergütung kommt regelmäßig 23 Prozent polnische Umsatzsteuer hinzu.
• PCC-Steuer: Die Steuer auf zivilrechtliche Rechtsgeschäfte kann beim Immobilienkauf 2 Prozent betragen.
• Gerichtsgebühren: Gebühren für Eintragungen im Grundbuch, etwa für den Eigentumswechsel oder eine Hypothek.
• Ausfertigungen und Abschriften: Beglaubigte Ausfertigungen des Notarvertrags und zusätzliche Kopien können separat berechnet werden.
• Maklerhonorar: Eine Provision ist nur geschuldet, wenn dies wirksam vereinbart wurde.
• Weitere individuelle Kosten: Dazu können vereidigte Übersetzungen, anwaltliche Prüfung, Dolmetscher, Bewertung, Bankkosten oder technische Gutachten gehören.

Notargebühren in Polen: Tarif, Verhandlung und Umsatzsteuer

Die Vergütung polnischer Notare ist nicht völlig frei gestaltbar. Sie orientiert sich an einer staatlich geregelten Tarifordnung mit Höchstbeträgen, die sich nach dem sogenannten Wert der notariellen Handlung richten. Beim Kaufvertrag entspricht dieser Wert regelmäßig dem Kaufpreis beziehungsweise dem in der Urkunde maßgeblichen Wert.

Der gesetzliche Höchsttarif bedeutet jedoch nicht zwingend, dass genau dieser Betrag berechnet werden muss. Je nach Notariat und Vorgang kann eine niedrigere Vergütung vereinbart werden. Ein Preisvergleich kann sinnvoll sein, sofern alle Beteiligten, der Vertragsentwurf und die erforderliche Kommunikation zuverlässig berücksichtigt werden.

Orientierung anhand der Höchsttarife

Für Kaufverträge gelten in Polen gestaffelte Höchstwerte. In der häufig relevanten Kaufpreisspanne zwischen 60.000 PLN und 1.000.000 PLN beträgt der Höchstbetrag grundsätzlich 1.010 PLN zuzüglich 0,4 Prozent des Betrags über 60.000 PLN, jeweils netto. Bei höheren Werten gelten weitere Tarifstufen.

Beispiel: Bei einem Kaufpreis von 500.000 PLN ergibt sich nach dieser Tarifstufe ein rechnerischer Höchstbetrag von 2.770 PLN netto. Hinzu kommt die Umsatzsteuer von 23 Prozent, also 637,10 PLN. Die Notarvergütung einschließlich Umsatzsteuer läge in diesem vereinfachten Beispiel bei 3.407,10 PLN, zuzüglich möglicher Ausfertigungen und zusätzlicher Vorgänge.

Die Tarifregeln und die konkrete Abrechnung können sich ändern oder vom Einzelfall abhängen. Lassen Sie sich deshalb vor dem Termin eine schriftliche Aufstellung geben, aus der Nettohonorar, Umsatzsteuer, staatliche Abgaben und sonstige Auslagen getrennt hervorgehen.

PCC-Steuer beim Immobilienkauf in Polen

Die PCC-Steuer (podatek od czynności cywilnoprawnych) ist eine Steuer auf bestimmte zivilrechtliche Rechtsgeschäfte. Beim Kauf einer Immobilie auf dem polnischen Zweitmarkt beträgt sie häufig 2 Prozent des Kaufpreises. In einer typischen Konstellation führt der Notar diese Steuer ab, während der Käufer sie im Rahmen des Beurkundungsvorgangs entrichtet.

Entscheidend ist jedoch nicht allein, ob das Objekt neu oder gebraucht ist. Maßgeblich ist die steuerliche Behandlung des konkreten Verkaufs. Ist der Verkauf umsatzsteuerpflichtig, kann keine PCC-Steuer anfallen. Das kommt beispielsweise bei bestimmten Verkäufen durch Unternehmer oder Bauträger in Betracht. Ob Umsatzsteuer berechnet wird, ob eine Befreiung greift oder ob PCC geschuldet ist, muss für das jeweilige Objekt und den konkreten Vertrag geprüft werden.

Warum die steuerliche Einordnung vor Vertragsabschluss geklärt werden muss

Bei einem Kaufpreis von 500.000 PLN entspricht PCC von 2 Prozent bereits 10.000 PLN. Bei 800.000 PLN wären es 16.000 PLN. Diese Beträge sind daher keine Nebensache, sondern ein wesentlicher Bestandteil der Liquiditätsplanung.

Die Vertragsparteien sollten vor dem Notartermin klar dokumentieren, ob der ausgewiesene Kaufpreis einen umsatzsteuerpflichtigen Umsatz betrifft und welche Steuer der Käufer gegebenenfalls zusätzlich zahlen muss. Eine unklare Formulierung wie „Steuern gemäß Gesetz“ reicht für eine solide Budgetplanung nicht aus. Bei Zweifeln sollte ein qualifizierter polnischer Steuerberater oder Rechtsanwalt hinzugezogen werden.

Grundbuch- und Gerichtsgebühren in Polen

Das polnische Grundbuch heißt księga wieczysta. Es dokumentiert unter anderem Eigentümer, Dienstbarkeiten, Hypotheken und weitere Belastungen. Vor dem Kauf sollte das aktuelle Grundbuch sorgfältig geprüft werden. Der Notar kann die Anträge auf Eigentumsumschreibung und weitere Eintragungen an das zuständige Grundbuchgericht weiterleiten.

Für die Eintragung des neuen Eigentümers fällt üblicherweise eine Gerichtsgebühr von 200 PLN an. Besteht für das Objekt noch kein Grundbuch und muss ein neues Grundbuch eröffnet werden, oder wird eine Hypothek eingetragen, können weitere Gerichtsgebühren anfallen. Für die Eintragung einer Hypothek wird regelmäßig ebenfalls eine gesonderte Gerichtsgebühr erhoben.

Bei einer Bankfinanzierung können zudem Abgaben im Zusammenhang mit der Bestellung der Hypothek entstehen. Unter Umständen ist auch PCC auf die Hypothekenbestellung zu beachten. Die genaue Behandlung richtet sich unter anderem nach der Ausgestaltung der Sicherheit und sollte mit Bank, Notar und fachkundiger Beratung abgestimmt werden.

Besondere Aufmerksamkeit verdienen bestehende Hypotheken des Verkäufers. Ein Kaufvertrag sollte nachvollziehbar regeln, wie Darlehen abgelöst werden, welche Unterlagen die Bank des Verkäufers bereitstellt und wann die Löschung im Grundbuch beantragt werden kann. Eine Eigentumsübertragung ohne nachvollziehbaren Umgang mit Belastungen ist für Käufer riskant.

Maklerhonorar: Was Käufer vor der Besichtigung wissen sollten

Ein Maklerhonorar ist nicht gesetzlich automatisch vom Käufer zu tragen. Ob, wann und in welcher Höhe eine Provision entsteht, richtet sich nach dem Maklervertrag und den darin vereinbarten Bedingungen. In Polen können die Marktgepflogenheiten je nach Region, Objektart und Vermittlungsmodell unterschiedlich sein.

Vor einer Besichtigung oder spätestens vor der Abgabe eines Kaufangebots sollten Käufer daher schriftlich klären:

• Wer ist Vertragspartner der Maklervereinbarung?
• Ist die Provision vom Käufer, Verkäufer oder von beiden Seiten geschuldet?
• Wie wird die Provision berechnet: als Prozentsatz, Festbetrag oder auf andere Weise?
• Ist die Umsatzsteuer bereits im genannten Betrag enthalten?
• Wann entsteht der Anspruch und wann wird die Zahlung fällig?
• Welche Leistungen umfasst die Vermittlung konkret?

Eine transparente Vereinbarung schützt beide Seiten. Käufer sollten keine Kostenannahme allein aus einem Inserat oder einer mündlichen Aussage ableiten, sondern den konkreten Vertrag prüfen lassen, wenn Fragen offenbleiben.

Beispielrechnung: Kauf einer Wohnung für 500.000 PLN

Die folgende Rechnung zeigt eine vereinfachte Orientierung für den Kauf einer gebrauchten Wohnung zum Preis von 500.000 PLN. Es wird unterstellt, dass der Verkauf PCC-pflichtig ist, keine Finanzierung erfolgt und nur die Eigentumsumschreibung im Grundbuch beantragt wird. Maklerprovision, Übersetzung, anwaltliche Beratung und Vertragsausfertigungen sind nicht enthalten.

Der Gesamtaufwand einschließlich Kaufpreis läge in diesem vereinfachten Muster bei 513.607,10 PLN, bevor individuell anfallende Kosten hinzukommen. Die Berechnung verwendet den tariflichen Höchstbetrag für das Notarhonorar; ein tatsächlich vereinbartes Honorar kann niedriger sein.

Beispielrechnung: Hauskauf für 800.000 PLN

Bei einem PCC-pflichtigen Hauskauf für 800.000 PLN beträgt der tarifliche Höchstbetrag für die notarielle Vergütung nach der genannten Stufe rechnerisch 3.970 PLN netto. Zuzüglich 23 Prozent Umsatzsteuer ergeben sich 4.883,10 PLN. PCC in Höhe von 2 Prozent beträgt 16.000 PLN; für die Eigentumseintragung kommen in diesem vereinfachten Beispiel 200 PLN hinzu.

Damit ergeben sich zusätzliche Kosten von 21.083,10 PLN, ebenfalls ohne Maklerprovision, Ausfertigungen, Dolmetscher, Rechtsberatung, Finanzierung oder weitere Grundbuchmaßnahmen. Bei einem umsatzsteuerpflichtigen Verkauf kann die PCC-Position anders ausfallen. Genau diese steuerliche Frage sollte deshalb vor der Kaufentscheidung verbindlich geklärt werden.

Praktische Hinweise für deutsche Käufer

Eine sorgfältige Vorbereitung spart beim Immobilienkauf in Polen oft mehr als die Diskussion über einzelne Hundert Złoty Notargebühr. Besonders wichtig ist ein Vertrag, der den Kaufgegenstand, den Eigentumsübergang, den Zahlungsablauf, vorhandene Belastungen und die Besitzübergabe eindeutig regelt.

Deutsche Käufer sollten außerdem nicht davon ausgehen, dass deutsche Abläufe eins zu eins gelten. Der polnische Notar nimmt eine wichtige öffentliche Funktion wahr, vertritt aber nicht automatisch ausschließlich die wirtschaftlichen Interessen einer Vertragsseite. Bei komplexen Fällen, sprachlichen Unsicherheiten, Erbfällen, laufenden Belastungen, Gesellschaftsverkäufen oder Finanzierungen ist unabhängige rechtliche und steuerliche Beratung besonders sinnvoll.

Planen Sie Ihre Liquidität in PLN. Wechselkurse, Bankspesen und mögliche Fristen für Überweisungen können den tatsächlichen Zahlungsbedarf beeinflussen. Wenn der Kaufpreis oder Nebenkosten über ein deutsches Konto gezahlt werden, sollte die Zahlungsabwicklung frühzeitig mit Bank und Notariat abgestimmt werden.